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全文：7种原因能使房价降
－－消息来自深圳[url=http://www.sz-zdg.org]北大青鸟中青[/url]信息培训学校 [url=http://www.sz-accp.net]软件工程师[/url]培训资料
在上期专栏里，我提到了房地产价格上涨的几个理由。再看看问题的另外一个方面，即导致房地产价格下降的大致7种原因。
最牛的[url=http://www.sz-accp.net]深圳职业培训学校[/url]你见过没？
第一，产业转移。由于产业转移造成局部地区居民大批外移，出现房地产过剩。例如，美国的匹兹堡曾经是北美钢都、第五大城市。在上世纪70年代，美国钢铁工
业走下坡路，大量钢厂关门倒闭，钢铁工人不得不转移到别处谋生。从前，匹兹堡的钢铁工人聚集在莫罗格海拉河谷，如今那里的房屋大量过剩，出现了好几个几
乎无人居住的“鬼区”。这些地区的房地产价格跌得一塌糊涂。由于产业转移造成的房价下跌必然是局部地区的现象。目前中国还没有出现大规模的产业转移现象
，但是今后若干年内这个现象是会出现的。
第二，环境污染、瘟疫流行、地震海啸等灾害，严重损害居民的生活品质，有钱人纷纷逃离，导致当地房价下降。例如，加拿大哈密尔顿的钢厂排出的烟尘使得周
围房地产价格明显低于其他地区。目前，北京和一些大城市的环境污染问题相当严重，可是人们还是奋不顾身地涌入这些大城市，在人口流动趋势上还很难判断到
什么时候才会出现拐点。
第三，在经济萧条时期，由于失业率升高，会使房价在短期内下降。例如，在1990年的经济衰退中，美国东北部和西部的房价分别下降了6.8%和3.5%。然而，一旦
该地区的经济走出低谷，房价就会反弹，甚至超出衰退前的水平。不过在房地产供给弹性较低的地区，即使在经济衰退时期房价也不会下降。美国的硅谷地区在
2000年之后遭遇了IT产业泡沫崩溃的冲击，许多信息企业大规模裁员或破产，失业率空前，可是房价非但没有下降反而继续攀升。由于经济基本要素的原因而产生
的房价波动是相对温和的，这种波动和经济周期有着一定的相关性。中国房价自2004年才开始高速上涨，眼下还看不出下一个经济萧条期到来的时间。
第四，利率、税率上升。如果基本经济要素恶化，例如长期真实利率出乎意料上升或者税率发生重大变化，都可以导致房价下跌。中国人民银行曾经数次调整利率
，可惜房地产市场对此的反应并不敏感。中国的税制改革严重落后，在下一步税制改革中有关房地产市场的房地产税、交易税、交易利得税、契税等都必须跟上，
这一条才可能起作用。
第五，土地政策放松。如果放宽土地控制，增加房地产用地供给，有可能在短期内压制房价上扬趋势。为了应对房价增速过高，北京、上海等大城市在2006年增加
了土地供给量，这对缓解房价飞涨的压力肯定起了作用。但是，从增加土地供给到商品房上市还有相当长的滞后时间，在短期内可能还不能发挥作用。而且，一般
地说，凡是房地产供给弹性比较低的地方，房价波动就比较严重。例如，北京、上海的城区土地资源有限，想增加供给很难，因此房价的波动幅度也就会大于其他
地区。
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