考前强化二(案例58)及答案与解析

[案例58](样题)
1986年8月,某乡蔬菜公司经县土地管理局批准,临时征用10亩土地修建仓库,后因故未建。1991年9月，蔬菜公司与县木材公司达成协议，共建职工住宅5幢，蔬菜公司提供原征用的10亩土地，并出资总额的1／5，其余所需资金由木材公司提供。之后，双方与县第二建筑公司签订了建筑承包合同,并向县城建办领取了施工执照.当县第二建筑公司完成设计,进人工地并开始施工时，木材公司尚未依约将第一期工程款汇出。县第二建筑公司拟停工待款，为避免日后引起纠纷，遂向县律师事务所赵律师询问这样处理是否妥当。赵律师听取县第二建筑公司介绍的情况，并查阅了有关法律规定后，认为该工程存在问题较多，应当停止施工，解除合同，并向蔬菜公司和木材公司要求赔偿损失。
根据以上案情回答下列问题：
1．该工程存在哪些法律问题?依据是什么?
2．此事应当如何处理?

答案与解析：
1．该工程存在哪些法律问题?依据是什么?
[考点]本题考查的是国有土地使用权的依法行使。

[答案]依据我国《土地管理法》中关于国有土地使用权的有关规定，使用国有土地，未经原批准机关同意，连续2年未使用的或者不按批准的用途使用的，应该由土地管理部门收回用地单位的土地使用权，并注销其土地使用证。因此，在本案中的蔬菜公司已无权使用该土地，也无权未经原批准机关县土地管理局同意就擅自改变土地用途。因此，蔬菜公司与木材公司签订的协议，以及二者后来与建筑公司所签订的合同均属无效合同。

[法理分析]我国《土地管理法》第26条规定：“经批准的土地利用总体规划的修改，须经原批准机关批准；未经批准，不得改变土地利用总体规划确定的土地用途。……”第37条规定：“禁止任何单位和个人闲置、荒芜耕地。已经办理审批手续的非农业建设占用耕地,一年内不用而又可以耕种并收获的,应当由原耕种该幅耕地的集体或者个人恢复耕种,也可以由用地单位组织耕种;一年以上未动工建设的,应当按照省、自治区、直辖市的规定缴纳闲置费;连续二年未使用的,经原批准机关批准,由县级以上人民政府无偿收回用地单位的土地使用权;该幅土地原为农民集体所有的,应当交由原农村集体经济组织恢复耕种.……承包经营耕地的单位或者个人连续二年弃耕抛荒的，原发包单位应当终止承包合同，收回发包的耕地。”根据上述法律的规定，蔬菜公司临时征用的10亩土地，闲置长达5年而未使用，在未经原批准机关同意的情况下，已无权使用该土地，更无权不经原批准机关同意而擅自改变原批准的用途。因此，本题中县土地管理局应当依法收回蔬菜公司的土地使用权。

[答题技巧]有关《土地管理法》方面的试题在历年考试中并不多见，所以大多数考生对于本法都比较陌生，但是我国有关土地的规定却是很多，在日常生活中也是经常有案件发生，考生还是应该给予一定的关注。其实在这方面还是有题目可出的，而且一旦在司法考试中出案例题，则必然会涉及到土地所有权和使用权的问题，这是这部分内容的重点，考生如果把这一问题搞清楚，在考试中遇到案例题应该是不会丢分的。

2．此事应当如何处理?
[考点]本题考查的是无效合同的处理。

[答案]根据上一问的回答，蔬菜公司征用的土地应由县土地管理局予以收回。因此，本案中的合作建房协议和建筑承包合同是自始无效的，由此而造成建筑公司和木材公司的经济损失，应该由蔬菜公司赔偿。

[法理分析]根据上一问题的法理分析解释，蔬菜公司已依法丧失该土地的使用权，因此它与木材公司签订的合作建房协议，以及双方与建筑公司共同签订的建筑承包合同均属无效合同。我国《合同法》第52条规定：“有下列情形之一的，合同无效：(一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同,损害国家利益;(二)恶意串通,损害国家、集体或者第三人利益;(三)以合法形式掩盖非法目的;(四)损害社会公共利益;(五)违反法律、行政法规的强制性规定。”第58条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方尔右过错的，应当各自承担相应的责任。”因此，本案中的蔬菜公司应当依法赔偿建筑公司和木材公司的经济损失。
[答题技巧]本题主要是运用民法的有关知识予以解答，请考生参看本书有关民法的案例部分，这里就不再详细分析了。

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